万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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